Anthony Coniglio, PDG de NewLake Capital Partners – Série d’entretiens

Avec l’industrie américaine du cannabis qui se développe aussi rapidement, le besoin de biens immobiliers commerciaux conformes et adéquats continuera d’augmenter. Cependant, ces vastes installations de culture, bureaux et espaces de vente au détail peuvent devenir très coûteux en fonction de l’emplacement et de l’État d’exploitation. Pour mieux comprendre ce besoin de biens immobiliers et la manière de fournir du capital à l’industrie naissante du cannabis, mycannabis.com a eu le plaisir de s’entretenir avec Anthony Coniglio, PDG de NewLake Capital Partners.

Comment avez-vous commencé votre carrière très étoffée dans le monde de la finance, et quels sujets avez-vous étudiés à l’école pour vous préparer à cette industrie passionnante mais parfois turbulente ?

Je suis toujours un généraliste dans l’âme, ce qui m’a donné la chance de porter différents chapeaux tout au long de ma carrière. Mais mon parcours dans la finance n’a pas été exactement traditionnel. En fait, je n’ai même pas commencé dans la finance – j’étais à l’origine un étudiant en chimie. Très tôt, cependant, j’ai réalisé que la chimie n’était pas pour moi. Un ami m’a convaincu de prendre un cours de comptabilité, et quelque chose a cliqué. J’ai trouvé cela intéressant, je l’ai compris rapidement, et j’ai aimé l’aspect de résolution de problèmes. Alors, j’ai changé de cap, j’ai obtenu un diplôme en comptabilité et j’ai également obtenu une mineure en finance en cours de route.

Après l’université, j’ai commencé ma carrière dans une société de comptabilité du Big 6 avant de passer à l’arrière-bureau d’une banque d’investissement canadienne, où j’ai concentré mon attention sur la comptabilité, les opérations et la gestion des risques. C’est là que j’ai eu ma véritable introduction au monde de la finance. Un peu plus tard, j’ai fait un saut inhabituel de l’arrière-bureau au front office, où j’ai eu la chance d’initier et de structurer des transactions de titrisation. Cette expérience a ouvert la porte pour que je rejoigne une grande banque d’investissement américaine, où j’ai aidé à lancer et à diriger plusieurs entreprises dans le financement structuré, les marchés des capitaux et les fusions et acquisitions. Finalement, j’ai trouvé mon chemin du côté entrepreneurial, d’abord en fondant une société de prêts hypothécaires résidentiels, puis en co-fondant NewLake Capital Partners.

En regardant en arrière, je dirais que le facteur le plus important dans mon parcours n’était pas nécessairement ce que j’ai étudié à l’école, mais plutôt ma capacité à persévérer et à m’adapter. J’ai dû apprendre à surmonter les défis, à me réinventer lorsque nécessaire et à prouver aux gens qu’ils se trompaient à mon sujet. Les compétences techniques peuvent être apprises à l’école ou sur le tas, mais la volonté de réussir – c’est quelque chose que vous devez développer en vous-même.

Qu’est-ce qui vous a intéressé pour étudier et travailler dans l’industrie financière au sein de la bête qu’est New York ?

Pour moi, ce n’a jamais été une question de mentalité de “conquête du monde”. J’ai toujours été axé sur le développement de mes compétences et l’acceptation de rôles qui me défiaient. New York, en tant que capitale financière du monde, offrait naturellement les meilleures opportunités pour le faire.

Ce qui m’a attiré, ce n’était pas le prestige de travailler dans la finance – c’était la chance d’apprendre des meilleurs, de faire partie d’accords innovants et de me tester dans un environnement hautement concurrentiel. L’énergie des marchés financiers de New York est inégalée. Vous êtes constamment poussé à être meilleur, à penser plus grand et à naviguer dans la complexité en temps réel. C’est un endroit qui récompense ceux qui fournissent un effort, et pour moi, ce défi a toujours été passionnant.

Je suis sûr que beaucoup de nos lecteurs ont vu des films comme Wall Street et Boiler Room qui se déroulent sur Wall Street et se demandent, comment décririez-vous votre expérience globale de travail avec le géant financier qu’est J.P. Morgan et quels étaient certains des postes les plus cruciaux que vous avez occupés au sein de cette entreprise géante ?

Hollywood aime dramatiser la finance, mais travailler chez J.P. Morgan, c’était moins une question de théâtre à haut risque et plus une question de se entourer de personnes incroyablement intelligentes et travailleuses qui se concentraient sur la fourniture de valeur réelle aux clients.

Pendant mes près de 15 ans chez la société, j’ai eu l’occasion de diriger et de développer plusieurs entreprises, y compris le lancement d’une plateforme de démarrage qui est devenue un leader de l’industrie. J’ai travaillé sur certaines des transactions les plus complexes de ma carrière – aider à restructurer GMAC et Chrysler Financial pendant la crise financière, diriger la vente d’AmeriCredit à General Motors (GM ) pour 3,5 milliards de dollars et jouer un rôle clé dans des introductions en bourse majeures comme l’offre publique de 5,3 milliards de dollars de MasterCard (MA ).

Chacune de ces expériences m’a appris à naviguer dans des négociations à haut risque, à créer de la valeur sur des marchés dynamiques et à penser de manière stratégique sous pression. J.P. Morgan a été un terrain d’entraînement incroyable, et ce que j’en ai retiré – en particulier la capacité de gérer les risques et de stimuler la croissance à long terme – a été inestimable dans chaque rôle que j’ai occupé depuis.

Le plancher de la Bourse de New York est-il aussi passionnant et chaotique qu’on le montre dans les films susmentionnés ? Il semble un peu exagéré dans les films, alors je voulais demander la réalisme de ces scènes.

Le plancher de la Bourse de New York a certainement des moments d’intensité, mais ce n’est pas tout à fait le chaos constant de cris et de tumulte que l’on voit dans les films. J’ai eu le privilège d’y être à plusieurs reprises, et ce qui vous frappe vraiment, c’est l’histoire – le poids de tous les accords qui s’y sont déroulés. C’est excitant d’être au cœur de l’entreprise américaine.

Cela étant dit, la négociation a évolué beaucoup au fil des ans. C’est beaucoup plus électronique maintenant, ce qui a apporté plus de structure et d’efficacité. Alors que l’énergie est toujours présente, elle est beaucoup plus mesurée que ce que Hollywood le montre. La réalité, c’est que la Bourse de New York est un mélange fascinant de tradition et de finance moderne, et être dans cet environnement est toujours une expérience spéciale.

Quels étaient certains de vos points forts professionnels et réalisations pendant vos près de 15 ans chez J.P Morgan ? Et pour ceux qui veulent travailler dans le monde de la finance compétitif de Wall Street / New York, quels sont les qualités de travail les plus importantes pour réussir dans ce domaine ?

En regardant en arrière sur mon temps chez J.P. Morgan, ce dont je suis le plus fier, ce n’est pas juste les accords sur lesquels j’ai travaillé – c’est les personnes que j’ai eu l’occasion de mentorat et d’aider à grandir dans leurs carrières. La banque d’investissement est connue pour être intense et compétitive, mais j’ai toujours voulu que mon héritage soit plus que juste des transactions. Développer de jeunes banquiers, les aider à affiner leurs compétences et les regarder réussir dans des rôles de leadership – c’est ce qui a été le plus gratifiant pour moi.

Bien sûr, les accords étaient également passionnants. J’ai eu la chance de participer à certaines transactions à haut profil, comme l’introduction en bourse de Mastercard, la vente d’AmeriCredit à General Motors et la restructuration de GMAC et Chrysler Financial pendant la crise financière. Ceux-ci ont été des expériences d’apprentissage incroyables, et être reconnu par Dealmaker Magazine comme l’un des “40 sous 40 de Wall Street” a été un véritable honneur.

Pour quiconque cherche à percer dans la finance – en particulier sur Wall Street – vous avez besoin de trois choses : la persistance, l’adaptabilité et la curiosité intellectuelle. Vous devez être capable de surmonter les obstacles, de penser de manière critique sous pression et d’être toujours en train d’apprendre. L’industrie évolue rapidement, et si vous n’êtes pas à la pointe, vous êtes en retard. Et à la fin de la journée, le succès dans la finance n’est pas juste une question de travail acharné – c’est une question de construction de relations, de gain de confiance et de fourniture constante de valeur.

Quand NewLake Capital Partners a-t-elle été fondée et quels étaient les moments déterminants qui ont conduit à la création de l’entreprise ? En termes simples, qu’est-ce qu’un “trust de placement immobilier” et comment fonctionne-t-il dans l’ensemble ?

Nous avons fondé NewLake Capital Partners en 2019 avec une vision claire : fournir du capital immobilier à l’industrie du cannabis, qui était – et est toujours – un marché sous servi. L’un des moments déterminants est survenu tôt. Alors que nous commencions à discuter avec les dirigeants de l’industrie, il est devenu clair que les opérateurs du cannabis avaient du mal à accéder aux services bancaires traditionnels et au capital. Le besoin de transactions de vente et de location est revenu à plusieurs reprises dans les conversations, et cela a vraiment validé notre thèse. Nous avons vu une opportunité de nous positionner et de fournir de la liquidité à ces entreprises tout en construisant un solide portefeuille immobilier.

Maintenant, si vous n’êtes pas familiarisé avec un trust de placement immobilier (REIT), pensez à une société qui possède et loue des biens immobiliers générant des revenus. Dans notre cas, nous achetons des propriétés à des opérateurs du cannabis et les leur louons. Cela donne aux opérateurs l’accès au capital dont ils ont besoin tout en nous permettant de générer des revenus locatifs à long terme stables pour nos investisseurs. C’est un modèle qui fonctionne bien pour toutes les parties impliquées – nous fournissons une stabilité financière aux entreprises dans un secteur difficile tout en offrant des rendements solides à nos actionnaires.

Depuis sa fondation, comment NewLake Capital Partners aide-t-elle les sociétés de cannabis à trouver un magasin ou un espace de culture approprié ?

Notre rôle n’est pas nécessairement de trouver le magasin ou l’espace de culture parfait – c’est quelque chose que les opérateurs souhaitent généralement contrôler eux-mêmes. Mais c’est là que nous intervenons. Nous utilisons notre expertise immobilière et notre compréhension approfondie de la réglementation du cannabis pour aider à rendre la transaction aussi fluide que possible. Notre objectif est de nous assurer qu’ils ont le capital dont ils ont besoin pour se concentrer sur ce qu’ils font le mieux – gérer et développer leur entreprise.

NewLake a-t-elle fait face à des examens ou à une attention indésirable de la part d’agences réglementaires fédérales telles que la SEC ou un organisme gouvernemental similaire en raison de l’ouverture avec laquelle NewLake parle de son service aux sociétés de cannabis ?

En tant que société cotée en bourse, nous prenons très au sérieux la conformité et la transparence. Nous suivons toutes les directives de la SEC et nous nous assurons que tout ce que nous faisons est conforme aux exigences réglementaires. Même si le cannabis reste illégal au niveau fédéral, nous avons structuré notre entreprise de manière à atténuer les risques et à fournir une valeur à long terme à la fois pour nos investisseurs et les opérateurs avec lesquels nous travaillons.

À la fin de la journée, nous sommes dans le business de fournir du capital à une industrie qui en a besoin. Nous ne touchons pas à la plante – nous nous concentrons sur les biens immobiliers. Notre travail est d’aider les opérateurs du cannabis à licence d’État à sécuriser le capital dont ils ont besoin pour grandir, tout en offrant des rendements à nos actionnaires. Et à mesure que le paysage réglementaire évolue, nous restons engagés à opérer avec le plus haut niveau d’intégrité et de conformité.

Comment NewLake est-elle passée de sa fondation en 2019 à avoir un empire étendu de 32 installations de culture et de magasins de détail dans 12 États ? En termes simples, quels sont les services les plus importants offerts par NewLake pour le fonctionnement réussi d’une société ou d’une marque de cannabis ?

Notre croissance est due à des investissements stratégiques et à des partenariats solides avec les principaux opérateurs du cannabis. Dès le début, nous avons adopté une approche axée sur les solutions. Les biens immobiliers du cannabis peuvent être compliqués – défis réglementaires, restrictions de zonage, obstacles de financement – mais nous naviguons ces complexités aux côtés de nos partenaires. Nous ne fournissons pas juste du capital ; nous travaillons avec les opérateurs pour nous assurer qu’ils ont la bonne structure financière immobilière pour grandir de manière durable.

Les services les plus précieux que nous offrons sont des solutions de capital à long terme, une expertise immobilière approfondie et une compréhension solide du paysage évolutif de l’industrie du cannabis. En nous concentrant sur des actifs de haute qualité et en travaillant avec des opérateurs financièrement disciplinés, nous avons construit un portefeuille qui est à la fois résilient et évolutif. À la fin de la journée, notre objectif est de soutenir la croissance de l’industrie du cannabis tout en offrant des rendements à nos investisseurs.

Si le cannabis était reclassé du tableau I au tableau III, comment cela affecterait-il les opérations de NewLake et le monde de la finance dans lequel vous avez travaillé pendant si longtemps ?

Le reclassage du cannabis du tableau I au tableau III serait significatif pour l’industrie. L’impact le plus important serait l’élimination de l’article 280E du code des impôts, qui empêche actuellement les entreprises de cannabis de déduire les dépenses commerciales ordinaires. Ce changement seul pourrait économiser à nos locataires une estimation de 500 millions de dollars en dépenses globales – améliorant leur résultat net et renforçant leur santé financière.

Pour NewLake, c’est un gros problème, car notre succès est lié à la solidité de nos locataires. Des opérateurs plus solides signifient une meilleure qualité de crédit dans l’ensemble de notre portefeuille, ce qui nous rend encore plus attractifs en tant qu’investissement.

Au-delà de cela, le reclassage ouvrirait probablement la porte à un investissement institutionnel plus important, à un meilleur accès bancaire et à des coûts de capital plus bas pour les entreprises de cannabis. Ce serait un grand pas vers la normalisation du cannabis dans le monde financier plus large, en augmentant la liquidité et en créant plus d’opportunités d’investissement. Nous avons toujours cru dans la viabilité à long terme de cette industrie, et le reclassage ne ferait que accélérer son chemin vers l’acceptation généralisée.

Merci de nous avoir rejoints, Anthony ! Pour plus d’informations, veuillez visiter le site Web de NewLake Capital Partners.