Anthony Coniglio, CEO von NewLake Capital Partners – Interview-Serie

Mit der amerikanischen Cannabis-Industrie, die so schnell wächst, wie sie es tut, wird der Bedarf an konformen und angemessenen gewerblichen Immobilien ebenfalls weiter ansteigen. Allerdings können diese weitläufigen Anbauanlagen, Büros und Einzelhandelsflächen je nach Standort und Bundesland teuer werden. Um ein besseres Verständnis für diesen Bedarf an Immobilien und die Bereitstellung von Kapital für die sich entwickelnde Cannabis-Industrie zu erhalten, hatte mycannabis.com das Vergnügen, mit Anthony Coniglio, CEO von NewLake Capital Partners, zu sprechen.

Wie begannen Sie Ihre sehr bewegte Karriere in der Finanzwelt, und welche Fächer haben Sie studiert, um sich auf diese aufregende, aber manchmal turbulente Branche vorzubereiten?

Ich war immer ein Allrounder, was mir die Chance gab, viele verschiedene Hüte während meiner Karriere zu tragen. Aber mein Weg in die Finanzwelt war nicht genau traditionell. Tatsächlich begann ich nicht einmal in der Finanzwelt – ich war ursprünglich Chemie-Major. Ziemlich früh jedoch erkannte ich, dass Chemie nicht für mich war. Ein Freund überzeugte mich, einen Buchhaltungskurs zu besuchen, und etwas klickte einfach. Ich fand es interessant, ich verstand es schnell, und ich mochte den Problemlösungsaspekt davon. Also wechselte ich, machte einen Abschluss in Buchhaltung und nahm einen Nebenfach in Finanzen auf dem Weg.

Nach dem College begann ich meine Karriere bei einer Big-6-Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, bevor ich zum Backoffice einer kanadischen Investmentbank wechselte, wo ich mich auf Buchhaltung, Betrieb und Risikomanagement konzentrierte. Dort erhielt ich meine echte Einführung in die Finanzwelt. Ein bisschen später machte ich einen ungewöhnlichen Sprung vom Backoffice zum Frontoffice, wo ich die Chance hatte, Verbriefungstransaktionen zu initiieren und zu strukturieren. Diese Erfahrung öffnete die Tür für mich, um einer großen US-Investmentbank beizutreten, wo ich half, mehrere Geschäfte im Bereich Strukturierte Finanzen, Kapitalmärkte und M&A zu starten und zu leiten. Schließlich fand ich meinen Weg zur Unternehmensseite, indem ich zunächst ein Wohnimmobilien-Hypothekenunternehmen gründete und später NewLake Capital Partners mitgründete.

Rückblickend würde ich sagen, dass der größte Faktor in meiner Reise nicht unbedingt das war, was ich in der Schule studiert habe, sondern eher meine Fähigkeit, durchzuhalten und mich anzupassen. Ich musste lernen, wie man durch Herausforderungen hindurchkommt, sich neu erfindet, wenn es nötig ist, und beweist, dass man Menschen, die an einem gezweifelt haben, falsch liegt. Technische Fähigkeiten können in der Schule oder auf der Arbeit erlernt werden, aber der Antrieb, erfolgreich zu sein – das ist etwas, das man in sich selbst entwickeln muss.

Was interessierte Sie an dem Studium und Arbeiten in der Finanzbranche innerhalb des Monsters, das New York City ist?

Für mich ging es nie um eine großartige “die-Welt-erobern”-Mentalität. Ich war immer darauf fokussiert, meine Fähigkeiten zu erweitern und Rollen zu übernehmen, die mich herausforderten. New York City, als Finanzhauptstadt der Welt, bot natürlicherweise die besten Möglichkeiten, dies zu tun.

Was mich anzog, war nicht der Prestige, in der Finanzwelt zu arbeiten – es war die Chance, von den Besten zu lernen, Teil innovativer Deals zu sein und mich in einer hoch kompetitiven Umgebung zu bewähren. Die Energie der New Yorker Finanzmärkte ist unvergleichlich. Man wird ständig dazu angetrieben, besser zu werden, größer zu denken und Komplexität in Echtzeit zu meistern. Es ist ein Ort, der diejenigen belohnt, die hart arbeiten, und für mich war diese Herausforderung immer aufregend.

Ich bin sicher, dass viele unserer Leser Filme wie Wall Street und Boiler Room gesehen haben, die auf der Wall Street spielen und sich fragen, wie Sie Ihre Erfahrung beschreiben würden, mit dem Finanzriesen J.P. Morgan zu arbeiten, und welche wichtigen Positionen Sie innerhalb dieses Giganten innehattten?

Hollywood liebt es, die Finanzwelt zu dramatisieren, aber die Arbeit bei J.P. Morgan war weniger about hochriskante Theatralik und mehr darum, sich von unglaublich intelligenten, hart arbeitenden Menschen umgeben zu lassen, die laserartig auf die Lieferung von echtem Wert für Kunden fokussiert waren.

Während meiner fast 15 Jahre bei der Firma hatte ich die Gelegenheit, mehrere Geschäfte zu leiten und aufzubauen, darunter das Starten einer Start-up-Plattform, die zu einem Branchenführer heranwuchs. Ich arbeitete an einigen der komplexesten Transaktionen meiner Karriere – half, GMAC und Chrysler Financial während der Finanzkrise umzustrukturieren, leitete den 3,5-Milliarden-Dollar-Verkauf von AmeriCredit an General Motors (GM ) und spielte eine Schlüsselrolle bei großen Börsengängen wie dem 5,3-Milliarden-Dollar-Börsengang von MasterCard (MA ).

Jede dieser Erfahrungen lehrte mich, wie man hochriskante Verhandlungen navigiert, Wert in dynamischen Märkten aufbaut und strategisch unter Druck denkt. J.P. Morgan war ein unglaubliches Trainingsgelände, und was ich aus meiner Zeit dort mitnahm – insbesondere die Fähigkeit, Risiken zu managen und langfristiges Wachstum zu fördern – war in jeder Rolle, die ich seitdem übernommen habe, von unschätzbarem Wert.

Ist die Börse der New York Stock Exchange so aktionsgeladen und chaotisch, wie sie in den erwähnten Filmen dargestellt wird? Es scheint ein bisschen übertrieben in den Filmen, also wollte ich nach der Realistik dieser Szenen fragen.

Die Börse der New York Stock Exchange hat definitiv ihre Momente der Intensität, aber es ist nicht ganz der nonstop-Geschrei und die Chaos, die man in den Filmen sieht. Ich hatte das Privileg, mehrmals auf der Börse zu sein, und was einen wirklich trifft, ist die Geschichte – das Gewicht all der Deals, die dort stattgefunden haben. Es ist aufregend, im Herzen des amerikanischen Geschäfts zu sein.

Das sagte, hat sich der Handel im Laufe der Jahre stark verändert. Er ist jetzt viel elektronischer, was mehr Struktur und Effizienz gebracht hat. Also, während die Energie noch da ist, ist es viel gemessener als das, was Hollywood darstellt. Die Realität ist, die NYSE ist eine faszinierende Mischung aus Tradition und moderner Finanzwelt, und in dieser Umgebung zu sein, ist immer ein besonderes Erlebnis.

Was waren einige Ihrer professionellen Highlights und Errungenschaften während Ihrer fast 15 Jahre bei J.P. Morgan? Und für diejenigen, die in der kompetitiven Wall-Street-/New-York-City-Finanzwelt arbeiten wollen, welche Arbeitsethik-Eigenschaften würden Sie sagen, sind die wichtigsten, um in diesem Feld erfolgreich zu sein?

Rückblickend auf meine Zeit bei J.P. Morgan bin ich nicht nur auf die Deals, an denen ich gearbeitet habe, stolz – sondern auch auf die Menschen, denen ich die Chance gab, ihre Karrieren zu entwickeln und zu wachsen. Investmentbanking ist bekannt für seine Intensität und Konkurrenz, aber ich wollte immer, dass mein Vermächtnis mehr als nur Transaktionen ist. Jüngere Banker zu entwickeln, ihnen zu helfen, ihre Fähigkeiten zu verfeinern, und zuzusehen, wie sie zu Führungskräften heranwachsen – das ist, was am meisten lohnend war.

Natürlich waren die Deals auch aufregend. Ich hatte das Glück, an einigen hochkarätigen Transaktionen beteiligt zu sein, wie dem Börsengang von Mastercard, dem Verkauf von AmeriCredit an General Motors und der Umstrukturierung von GMAC und Chrysler Financial während der Finanzkrise. Das waren unglaubliche Lernerfahrungen, und von Dealmaker Magazine als einer der “Top 40 unter 40 an der Wall Street” anerkannt zu werden, war eine große Ehre.

Für jeden, der in die Finanzwelt einsteigen will – insbesondere an der Wall Street – benötigt man drei Dinge: Ausdauer, Anpassungsfähigkeit und intellektuelle Neugier. Man muss in der Lage sein, Hindernisse zu überwinden, kritisch unter Druck zu denken und immer zu lernen. Die Branche bewegt sich schnell, und wenn man nicht vorne bleibt, fällt man zurück. Und am Ende des Tages ist Erfolg in der Finanzwelt nicht nur darum, am härtesten zu arbeiten – es geht darum, Beziehungen aufzubauen, Vertrauen zu gewinnen und immer Wert zu liefern.

Wann wurde NewLake Capital Partners gegründet und welche entscheidenden Momente führten zur Gründung des Unternehmens? In einfachen Worten, was ist ein “Immobilien-Investment-Trust”, und wie funktioniert er insgesamt?

Wir gründeten NewLake Capital Partners 2019 mit einer klaren Vision: der Bereitstellung von Immobilienkapital für die Cannabis-Industrie, die – und das ist immer noch so – ein unterversorgter Markt ist. Eines der entscheidenden Momente kam früh. Als wir mit Branchenführern sprachen, wurde klar, dass Cannabis-Betreiber Schwierigkeiten hatten, traditionelle Banken und Kapital zu erreichen. Die Notwendigkeit von Sale-and-Lease-Back-Transaktionen kam immer wieder in Gesprächen zur Sprache, und das bestätigte unsere These. Wir sahen eine Chance, einzuschreiten und Liquidität für diese Unternehmen bereitzustellen, während wir ein starkes Immobilienportfolio aufbauten.

Nun, wenn Sie nicht mit einem Immobilien-Investment-Trust (REIT) vertraut sind, denken Sie daran, dass es sich um ein Unternehmen handelt, das Einnahmen generierende Immobilien besitzt und vermietet. In unserem Fall kaufen wir Immobilien von Cannabis-Betreibern und vermieten sie an sie zurück. Dies gibt Betreibern Zugang zu Kapital, während wir gleichzeitig langfristige, stabile Mieteinnahmen für unsere Anleger generieren. Es ist ein Modell, das für alle Beteiligten funktioniert – wir bieten finanzielle Stabilität für Unternehmen in einer herausfordernden Branche, während wir starke Renditen für unsere Aktionäre liefern.

Seit seiner Gründung, wie unterstützt NewLake Capital Partners Cannabis-Unternehmen bei der Suche nach einem geeigneten Ladenlokal oder Anbauflächen?

Unere Rolle ist nicht unbedingt darin, das perfekte Ladenlokal oder die Anbauflächen zu finden – das ist etwas, das Betreiber normalerweise selbst kontrollieren möchten. Aber wo wir einsetzen, ist, sicherzustellen, dass sie das Kapital haben, um diese Immobilien zu sichern und zu entwickeln. Wir tun dies durch Sale-and-Lease-Back-Transaktionen und Finanzierung für Bauvorhaben.

In diesem Stadium der Branche wissen Cannabis-Betreiber genau, wo sie sein wollen. Sobald sie einen Standort identifiziert haben, sind wir dabei. Wir nutzen unsere Immobilien-Expertise und unser tiefes Verständnis der Cannabis-Regulierungen, um sicherzustellen, dass die Transaktion so reibungslos wie möglich verläuft. Unser Ziel ist es, sicherzustellen, dass sie das Kapital haben, das sie benötigen, um sich auf das zu konzentrieren, was sie am besten können – ihr Geschäft führen und es wachsen lassen.

Hat NewLake aufgrund der Offenheit, mit der NewLake über die Bedienung von Cannabis-Unternehmen spricht, Kritik oder unerwünschte Aufmerksamkeit von Bundesbehörden wie der SEC oder einer ähnlichen Regierungsbehörde erfahren?

Als börsennotiertes Unternehmen nehmen wir Compliance und Transparenz sehr ernst. Wir folgen allen Richtlinien der SEC und stellen sicher, dass alles, was wir tun, den regulatorischen Anforderungen entspricht. Obwohl Cannabis immer noch bundesweit illegal ist, haben wir unser Geschäft so strukturiert, dass es Risiken minimiert und langfristigen Wert für unsere Anleger und die Betreiber, mit denen wir zusammenarbeiten, bietet.

Am Ende des Tages sind wir im Geschäft, Kapital für eine Branche bereitzustellen, die es benötigt. Wir berühren die Pflanze nicht – wir konzentrieren uns auf Immobilien. Unsere Aufgabe ist es, staatlich lizenzierten Cannabis-Betreibern zu helfen, das Kapital zu sichern, das sie benötigen, um zu wachsen, während wir gleichzeitig Renditen für unsere Aktionäre liefern. Und während sich die regulatorische Landschaft entwickelt, bleiben wir weiterhin zu höchster Integrität und Compliance verpflichtet.

Wie ging NewLake von der Gründung 2019 zu einem umfassenden Imperium von 32 Anbauanlagen und Apotheken in 12 Bundesstaaten über? Was sind die wichtigsten Dienstleistungen, die NewLake anbietet, für den erfolgreichen Betrieb eines Cannabis-Unternehmens/Marken?

Unser Wachstum ist auf strategische Investitionen und starke Partnerschaften mit führenden Cannabis-Betreibern zurückzuführen. Von Anfang an haben wir einen lösungsorientierten Ansatz verfolgt. Cannabis-Immobilien können kompliziert sein – regulatorische Herausforderungen, Zoneneinschränkungen, Finanzierungs-Hürden – aber wir navigieren diese Komplexitäten gemeinsam mit unseren Partnern. Wir bieten nicht nur Kapital – wir arbeiten mit Betreibern zusammen, um sicherzustellen, dass sie die richtige Immobilien-Finanzstruktur haben, um nachhaltig zu wachsen.

Die wichtigsten Dienstleistungen, die wir anbieten, sind langfristige Kapital Lösungen, tiefes Immobilien-Know-how und ein starkes Verständnis der sich entwickelnden Landschaft der Cannabis-Industrie. Indem wir uns auf hochwertige Vermögenswerte konzentrieren und mit finanziell disziplinierten Betreibern zusammenarbeiten, haben wir ein Portfolio aufgebaut, das sowohl widerstandsfähig als auch skalierbar ist. Am Ende des Tages ist unser Ziel, das Wachstum der Cannabis-Industrie zu unterstützen, während wir gleichzeitig Renditen für unsere Anleger liefern.

Wenn Cannabis von der Liste I in die Liste III umgestuft würde, wie würde dies die Betriebe von NewLake und die größere Finanzwelt, in der Sie so lange gearbeitet haben, beeinflussen?

Die Umstellung von Cannabis von Liste I in Liste III wäre für die Branche bedeutsam. Der größte unmittelbare Effekt wäre die Abschaffung des IRS-Code 280E, der derzeit Cannabis-Unternehmen verbietet, gewöhnliche Geschäftsausgaben abzuziehen. Diese Änderung allein könnte unseren Mietern geschätzte 500 Millionen Dollar an aggregierten Einsparungen bringen – was ihre Gewinn- und Verlustrechnung verbessern und ihre finanzielle Gesundheit stärken würde.

Für NewLake ist das ein großes Ding, weil unser Erfolg mit der Stärke unserer Mieter verbunden ist. Starke Betreiber bedeuten bessere Kreditqualität in unserem Portfolio, was uns letztendlich zu einem noch attraktiveren Investment macht.

Darüber hinaus würde die Umstellung wahrscheinlich die Tür für größere institutionelle Investitionen, besseren Bankenzugang und geringere Kapitalkosten für Cannabis-Unternehmen öffnen. Es wäre ein bedeutender Schritt auf dem Weg zur Normalisierung von Cannabis in der breiteren Finanzwelt, der Liquidität erhöhen und mehr Investitionsmöglichkeiten schaffen würde. Wir haben immer an die langfristige Tragfähigkeit dieser Branche geglaubt, und die Umstellung würde nur ihren Weg zur Mainstream-Akzeptanz beschleunigen.

Vielen Dank, dass Sie sich uns angeschlossen haben, Anthony! Für weitere Informationen besuchen Sie bitte die Website von NewLake Capital Partners.