Rob Sechrist, Präsident von Pelorus Equity Group – Interview-Serie

Zunächst einmal muss man Erfahrung haben, um in die Branche einzusteigen, und das beginnt damit, zu verstehen, wie man Cannabis anbaut oder vergrößert. Ich würde mich für ein Unternehmen entscheiden, um mein Verständnis dafür zu erlangen, was vor sich geht. Es ist eine so komplizierte und nuancierte Branche, dass man ohne Kenntnisse darüber, wie sie funktioniert, von Anbau, Extraktion, Testen, Verteilen usw., nicht einfach einsteigen kann. Das kostet nichts außer Zeit.

Robert Sechrist

Nur wenige haben es gewagt, in die Finanzierung des Cannabis-Sektors zu investieren, geschweige denn in den Bereich des Immobilienmarktes. Lokale Zonengesetze sind steil und können sich von Zeit zu Zeit ändern. Man muss die Zonen in jedem Staat, County und Stadt verstehen, welche Arten von Lizenzen dort verfügbar sind und wer das Eigentum besitzt. Dann muss man auch mit dem bürokratischen Aufwand umgehen, der entsteht, wenn man mit Marijuana-Geschäften transaktiert.

Die Pelorus Equity Group hat sich in diese unerforschten Gewässer vorgewagt. Wir sprachen mit dem Präsidenten der Gruppe, Robert Sechrist, über die Reise und die Lektionen, die auf dem Weg gelernt wurden.

Treffen Sie Robert.

Als Einführung, wie hat Ihr Karriereweg Sie zum kommerziellen Immobilienmarkt in der Cannabis-Industrie geführt?

Nach meinem College-Abschluss ging ich in den medizinischen Vertrieb, wo ich unternehmerische Pläne entwickelte und in meiner Freizeit Kapital für Unternehmen aufbaute. Kurz darauf gründete ich mein erstes Unternehmen, ein Action-Sports-Unternehmen, und nachdem ich es auf 2,4 Millionen Dollar Umsatz und 30 Mitarbeiter gebracht hatte, verkaufte ich es. Was ich erkannte, ist, dass all diese Arbeit, um nur 2,4 Millionen Dollar Umsatz mit etwa 10% Bruttogewinn zu erzielen, eine enorme Menge an Arbeit war, und dass ich drei Dinge tun musste: größere Transaktionen, kürzere Verkaufskreisläufe und Bezahlung bei Abschluss. Das ist, als ich in den Immobilienmarkt einstieg. Internationale Deals waren mein Fokus für viele Jahre, bis mein bester Freund und Mitgründer Dan und ich uns 2010 zusammenschlossen, um Pelorus zu gründen. Wir haben seitdem über 5.000 Transaktionen im Wert von über 1 Milliarde Dollar abgeschlossen.

Fast jeder scheut sich, Finanzierungen für die legale Cannabis-Industrie bereitzustellen. Was hat Sie dazu inspiriert, diese Herausforderung anzunehmen?

Nachdem ich jahrelang in der Kreditwelt gearbeitet hatte, sahen Dan und ich eine Chance, als unser lokaler Kongressabgeordneter, Dana Rohrabacher, den Rohrabacher-Blumenauer-Zusatz im Jahr 2014 verabschiedete. Wir erkannten, dass Cannabis die größte neu geschaffene Vermögensklasse für Kredite im Land war, und nachdem wir den Raum für ein paar Jahre analysiert hatten, begannen wir unsere erste Transaktion im Jahr 2016. Kurz darauf wurden wir zum ersten dedizierten Kreditgeber für den Sektor. Wir waren oft die Ersten, die viele Dinge im Kreditgeschäft taten, sowohl bei Produkttypen als auch bei Vermögensarten, also war dies etwas, das uns interessierte. Wir glauben auch an die vielen Vorteile, die Cannabis für die USA bringt, und wollten Teil davon sein, Menschen von Opiaten wegzubringen. Also hatten wir auch ein Eigeninteresse an dieser Seite.

Lokale Zonengesetze sind ein Albtraum für Gemeinden in den gesamten USA in Staaten mit regulierten Cannabis-Programmen. Für Anfänger ist die Lernkurve sehr steil und führt in der Regel zu komplizierten Zonengesetzen. Was kann getan werden, um die aktuelle Situation zu verbessern?

Das ist eine sehr komplizierte Frage, und wir haben uns auch jahrelang damit auseinandergesetzt. Schließlich haben wir die besten Leute eingestellt, um unsere eigene proprietäre Datenbank aufzubauen. Wir wissen jetzt – in jedem Staat, County, Stadt oder jeder dieser Zonen – welche Arten von Lizenzen es gibt, wer die Lizenzen besitzt, ihre Adressen, wer die Eigentümer der Grundstücke sind, auf denen sie sich befinden, wer die Kreditgeber sind usw. Diese Datenbank war die erste ihrer Art, um den Markt aus mehreren Perspektiven zu verstehen. Wir wollten die aktuelle Kapazität für jeden Markt, für verschiedene Arten von Lizenzen, kennen und wissen, wenn der Markt gesättigt war. Wir waren die Ersten, die entdeckten, dass dies eine 50-Milliarden-Dollar-Vermögensklasse ist, sobald alle Grundstücke im Land ausgebaut sind, und etwa 2,5 Milliarden Dollar davon bereits verliehen wurden.

Für Menschen, die versuchen, es selbst herauszufinden, möchten Sie einen Anwalt verwenden. Es handelt sich um große Beträge, die in dies investiert werden, und Sie möchten Spezialisten verwenden. Unsere Datenbank ist proprietär, und wir teilen sie nicht. Das ist ein Wettbewerbsvorteil, wenn man mit uns zusammenarbeitet.

Bei der Menge an Komplexität und den hohen finanziellen Belastungen, die erforderlich sind, um Cannabis-Immobilien zu sichern, ist das Spielfeld für große Multi-State-Operatoren geneigt. Wie können kleinere Unternehmen (Legacy-Operatoren) diese Hürde überwinden?

Zunächst einmal muss man Erfahrung haben, um in die Branche einzusteigen, und das beginnt damit, zu verstehen, wie man Cannabis anbaut oder vergrößert. Ich würde mich für ein Unternehmen entscheiden, um mein Verständnis dafür zu erlangen, was vor sich geht. Es ist eine so komplizierte und nuancierte Branche, dass man ohne Kenntnisse darüber, wie sie funktioniert, von Anbau, Extraktion, Testen, Verteilen usw., nicht einfach einsteigen kann. Das kostet nichts außer Zeit.

Als nächstes, wenn Sie bereit sind, auf eigene Faust zu gehen, nutzen Sie die Kontakte, die Sie im Laufe der Zeit im Sektor aufgebaut haben, und mieten Sie ein Grundstück. Sie müssen kein Grundstück kaufen, um in die Branche einzusteigen, was einen erheblichen Teil des erforderlichen Kapitals einspart. Die andere Strategie, die ich vorschlagen würde, wäre, sich mit jemandem zusammenzuschließen, der mehr Kapital hat.

Welches war Ihr größtes Projekt bis heute und was war die eine Lektion, die Sie aus der Durchführung dieses Projekts gelernt haben?

Bisher haben wir 60 Transaktionen im Wert von etwa 333 Millionen Dollar abgeschlossen, und etwa 25 davon haben sich bereits ausgezahlt. Wir denken, dass alle unsere Kreditnehmer-Projekte großartig sind. Es gibt einige wirklich großartige Geschichten, und sie alle haben unterschiedliche Nuancen in ihren Geschichten.

Eines davon ist unsere kürzlich angekündigte Übernahme von Harborside, Loudpack und Urbn Leaf. Wir glauben, dass diese Marke mit ihren Einrichtungen und dem Management-Team, das aus allen drei Unternehmen zusammengestellt wurde, einer der stärksten Operatoren im Land, wenn nicht in der Welt, sein wird, obwohl sie nur in Kalifornien tätig sind. Kalifornien ist der größte Markt der Welt, mit den meisten Nutzern unter einem Compliance-Regime, und wir denken, dass dies eine sehr starke Transaktion ist.

Letztes Jahr erzielte die Pelorus-Gruppe ein Wachstum von 434% im Vergleich zum Vorjahr. Angesichts der Schwierigkeiten, die die meisten Unternehmen im letzten Jahr (Pandemie-Periode) hatten, welche Faktoren können Sie diesem Erfolg zuordnen?

Diese spezielle Vermögensklasse ist eine, die in einem wirtschaftlichen oder Immobilien-Rückgang weniger schlecht abschneiden wird als traditionelle Unternehmen. Darüber hinaus wurde der Cannabis-Sektor während der Pandemie als essentieller Geschäftsbetrieb eingestuft. Er hat auch eine völlig separate Lieferkette von oben bis unten. Sie haben ihre eigene Anbau, Testen, Herstellung, Verteilung und Einzelhandel. Sie konnten also während der Pandemie ohne die gleiche Ebene an operativen Problemen arbeiten.

Darüber hinaus ist das Produkt etwas, das unabhängig von der Wirtschaft gut abschneiden wird, da es ein relativ niedriger Kaufpreis ist und die meisten Menschen weiterhin kleine Beträge ausgeben werden.

Gibt es sicherlich Investitionsmöglichkeiten in der Finanzierung von Cannabis-Immobilien. Richtig?

Wir betreiben den größten privat gehaltenen Hypotheken-REIT in diesem Sektor. Wir haben über eine ViertelMilliarde Dollar an Vermögenswerten unter unserer Verwaltung, und unser Anlagefahrzeug ist privat, was bedeutet, dass der Wert unseres Anteils nie ändert. Das bedeutet, dass es keine Volatilität bei der Rückzahlung Ihres Kapitalinvestments gibt – was Sie zurückbekommen, wenn Sie aus unserem Fonds aussteigen. Darüber hinaus beträgt unser Zielrendite für unseren Fonds 15% Netto-IRR. Wir haben dies jedes Jahr, in dem wir vollständig operativ waren, erreicht, und wir haben gerade 15,8% für das letzte Jahr erreicht.

Unsere These ist der konservative Ansatz, in der Cannabis-Industrie investiert zu sein. Wir haben eine hochrentable, bargeldfließende Investition, die durch Immobilien gesichert ist, monatliche Auszahlungen mit steuerlichen Vorteilen. Es spart 20% auf Ihre Bundessteuern und Ihre Staatssteuern werden nur in dem Staat gezahlt, in dem Sie ansässig sind. Wenn dies also ein steuerfreier Staat ist, ist dies eine extrem vorteilhafte Steuerstruktur. Etwa 50% unserer Anleger kommen aus steuerfreien Staaten wie Nevada, Texas und Florida.

Es war eine Ehre, das Gehirn von Robert von der Pelorus Equity Group zu picken.

Vielen Dank für das großartige Interview und für all die Arbeit, die Sie geleistet haben, um diese Branche voranzutreiben. Leser, die mehr erfahren möchten, sollten die Pelorus Equity Group besuchen.