Rob Sechrist, Président de Pelorus Equity Group – Série d’entretiens

Tout d’abord, il faut avoir de l’expérience pour pouvoir entrer dans l’industrie, et cela commence par la compréhension de la façon de faire fonctionner ou de faire grandir le cannabis. Je travaillerais d’abord pour une entreprise pour acquérir une compréhension de ce qui se passe. C’est une industrie tellement compliquée et nuancée que sans savoir comment elle fonctionne, de la culture, à l’extraction, aux tests, à la distribution, etc., allez apprendre ce métier. Cela ne coûte rien d’autre que du temps.

Robert Sechrist

Peu de gens ont osé s’aventurer dans le financement du secteur du cannabis, et encore moins dans le domaine de l’immobilier. Les réglementations de zonage locales sont élevées et peuvent changer de temps en temps. Vous devez comprendre les zones dans chaque État, comté et ville, quels types de licences sont disponibles et qui possède la propriété. Ensuite, vous devez faire face à la paperasse qui intervient une fois que vous commencez à transiger avec des entreprises de marijuana.

Le Pelorus Equity Group a plongé dans ces eaux inexplorées. Nous avons parlé avec le président du groupe, Robert Sechrist, à propos du parcours et des leçons apprises en chemin.

Rencontrez Robert.

En introduction, comment votre parcours professionnel vous a-t-il mené aux biens immobiliers commerciaux dans l’industrie du cannabis ?

Après avoir obtenu mon diplôme d’études supérieures, je suis entré dans les ventes médicales où j’ai élaboré des plans entrepreneuriaux et levé des capitaux pour des entreprises en dehors de mes heures de travail. Peu de temps après, j’ai lancé ma première entreprise, une entreprise de sports d’action, et après l’avoir fait grandir à 2,4 millions de dollars de ventes annuelles et 30 employés, je l’ai vendue. Ce que j’ai réalisé, c’est que tout ce travail pour faire seulement 2,4 millions de dollars de ventes avec environ 10 % de bénéfice brut était une énorme quantité de travail, et que je devais faire trois choses : des transactions plus importantes, des cycles de vente plus courts et être payé à la clôture. C’est alors que je suis entré dans les transactions immobilières. Les transactions internationales ont été mon point de mire pendant de nombreuses années, jusqu’à ce que mon meilleur ami et co-fondateur Dan et moi nous associons pour former Pelorus en 2010. Nous avons maintenant effectué plus de 5 000 transactions pour plus de 1 milliard de dollars.

Presque tout le monde hésite à fournir un financement pour l’industrie du cannabis légal. Qu’est-ce qui vous a inspiré à relever ce défi ?

Après avoir travaillé dans le monde du prêt pendant des décennies, Dan et moi avons vu une opportunité lorsque notre congressman local, Dana Rohrabacher, a adopté l’amendement Rohrabacher-Blumenauer en 2014. Nous avons réalisé que le cannabis était la plus grande classe d’actifs nouvellement créée pour le prêt dans le pays, et après avoir analysé l’espace pendant quelques années, nous avons initié notre première transaction en 2016. Peu de temps après, nous sommes devenus le premier prêteur dédié au secteur. Nous étions souvent les premiers à faire beaucoup de choses dans le prêt, à la fois en termes de types de produits et de types d’actifs, donc c’était quelque chose qui nous intéressait. Nous croyons également aux nombreux avantages que le cannabis apporte aux États-Unis et voulions en faire partie pour aider les gens à arrêter les opiacés. Nous avions donc un intérêt acquis de ce côté-là également.

Les réglementations de zonage locales sont un casse-tête pour les municipalités à travers le pays dans les États ayant des programmes de cannabis réglementés. Pour les débutants, la courbe d’apprentissage est très abrupte et conduit généralement à des ordonnances de zonage compliquées. Qu’est-ce qui peut être fait pour améliorer la situation actuelle ?

C’est une question très compliquée, et nous avons également lutté avec cela pendant de nombreuses années. Finalement, nous avons embauché les meilleures personnes pour construire notre propre base de données propriétaire. Nous savons maintenant – dans chaque État, comté, ville ou zone – quels types de licences il y a, qui possède les licences, leurs adresses, qui possède les propriétés où ils sont situés, qui sont les prêteurs, etc. Cette base de données était la première de son genre pour comprendre le marché sous plusieurs angles. Nous voulions savoir la capacité actuelle pour n’importe quel marché, pour différents types de licences, et savoir quand le marché allait approcher la saturation. Nous avons été les premiers à découvrir que c’est à propos d’une classe d’actifs de 50 milliards de dollars une fois que toutes les propriétés sont construites à travers le pays, et qu’environ 2,5 milliards de dollars ont déjà été prêtés aujourd’hui.

Pour les personnes qui essaient de le comprendre par elles-mêmes, vous voulez utiliser un avocat. Ce sont de gros dollars qui sont investis dans cela, et vous voulez utiliser des spécialistes. Notre base de données est propriétaire, et nous ne la partageons pas. C’est un avantage concurrentiel pour travailler avec nous.

Avec la quantité de complexité et la charge financière initiale requise pour sécuriser l’immobilier du cannabis, le terrain de jeu est incliné en faveur des grands opérateurs multinationaux. Comment les petites entreprises (opérateurs hérités) peuvent-elles surmonter cet obstacle ?

Tout d’abord, il faut avoir de l’expérience pour pouvoir entrer dans l’industrie, et cela commence par la compréhension de la façon de faire fonctionner ou de faire grandir le cannabis. Je travaillerais d’abord pour une entreprise pour acquérir une compréhension de ce qui se passe. C’est une industrie tellement compliquée et nuancée que sans savoir comment elle fonctionne, de la culture, à l’extraction, aux tests, à la distribution, etc., allez apprendre ce métier. Cela ne coûte rien d’autre que du temps.

Ensuite, lorsque vous êtes prêt à vous lancer, utilisez ces contacts que vous avez construits au fil du temps dans le secteur et louez une propriété. Vous n’avez pas besoin d’acheter une propriété pour commencer dans l’industrie, ce qui élimine une quantité importante de capital requis. La autre stratégie que je suggérerais serait de s’associer avec quelqu’un qui a plus de capital.

Quel a été votre plus grand projet à ce jour et quelle a été la leçon que vous avez apprise en exécutant ce projet ?

À ce jour, nous avons effectué 60 transactions pour environ 333 millions de dollars, et environ 25 d’entre elles ont été remboursées. Nous pensons que tous les projets de nos emprunteurs sont incroyables. Il y a des histoires vraiment incroyables, et elles ont toutes des nuances différentes à ces histoires.

L’une d’elles est notre regroupement récemment annoncé de Harborside, Loudpack et Urbn Leaf. Nous croyons que cette marque particulière, avec ses installations et son équipe de direction qui a été réunie à partir des trois sociétés, sera l’un des opérateurs les plus solides du pays, sinon du monde, même s’ils ne sont présents qu’en Californie. La Californie est le plus grand marché du monde, avec le plus d’utilisateurs sous une seule conformité, et nous pensons que c’est une transaction très solide.

L’année dernière, Pelorus Group a réalisé une croissance de 434 % d’une année sur l’autre. Compte tenu des difficultés que la plupart des entreprises ont rencontrées l’année dernière (période de pandémie), quels sont les facteurs que vous pouvez attribuer à ce succès ?

Cette classe d’actifs particulière est l’une qui va moins mal faire en cas de récession économique ou de déclin immobilier que les entreprises traditionnelles. En outre, le secteur du cannabis a été considéré comme une entreprise essentielle pendant la pandémie. Il a également une chaîne d’approvisionnement complètement distincte de la base au sommet. Ils ont leur propre culture, tests, fabrication, distribution et détail. Ils ont donc pu fonctionner tout au long de la pandémie sans avoir le même niveau de problèmes du côté opérationnel.

En outre, le produit est quelque chose qui va bien fonctionner quelle que soit l’économie, car c’est un achat à prix relativement bas, et la plupart des gens vont continuer à dépenser de petites sommes d’argent.

Il doit y avoir des opportunités d’investissement dans le financement de l’immobilier du cannabis. N’est-ce pas ?

Nous exploitons le plus grand REIT hypothécaire privé du secteur. Nous avons plus d’un quart de milliard de dollars d’actifs sous gestion, et notre véhicule d’investissement est privé, ce qui signifie que notre cours de l’action ne change jamais. Cela signifie qu’il n’y a pas de volatilité sur le solde de votre investissement principal – ce que vous allez récupérer lorsque vous vous retirez de notre fonds. En outre, notre rendement cible pour notre fonds est de 15 % de TIR net. Nous avons atteint cela chaque année que nous avons été en exploitation complète, et nous venons de réaliser 15,8 % pour la dernière année.

Notre thèse est l’approche conservatrice pour être investi dans l’industrie du cannabis. Nous avons un investissement à rendement élevé, avec flux de trésorerie, sécurisé par des biens immobiliers, qui fait des distributions mensuelles avec un avantage fiscal. Cela économise 20 % sur votre taux d’impôt fédéral, et vos impôts d’État ne sont payés que dans l’État où vous êtes domicilié. Si c’est un État sans impôt, c’est une structure fiscale extrêmement bénéfique. Environ 50 % de nos investisseurs sont originaires d’États sans impôt comme le Nevada, le Texas et la Floride.

C’était un tel honneur de puiser dans le cerveau de Robert du Pelorus Equity Group.

Merci pour cette grande entrevue et pour tout le travail que vous avez fait pour aider à faire avancer cette industrie, les lecteurs qui souhaitent en savoir plus devraient visiter Pelorus Equity Group.