Rob Sechrist, Presidente de Pelorus Equity Group – Serie de Entrevistas

Lo primero, debes tener experiencia para poder entrar en la industria, y eso comienza con entender cómo operar o cultivar cannabis. Iría a trabajar para una empresa primero para obtener mi comprensión de lo que está sucediendo. Es una industria tan complicada y matizada que sin saber cómo funciona, desde el cultivo, la extracción, las pruebas, la distribución, etc., vaya a aprender ese negocio. Eso no cuesta nada más que tiempo.

Robert Sechrist

No muchos se han atrevido a aventurarse a financiar el sector del cannabis, y menos aún donde se trata de bienes raíces. Las regulaciones de zonificación locales son altas y pueden cambiar de vez en cuando. Debes entender las zonas en cada estado, condado y ciudad, qué tipo de licencias están disponibles allí y quién es el propietario de la propiedad. Luego, debes lidiar con la burocracia que se presenta una vez que comienzas a transactar con empresas de marihuana.

El Grupo Pelorus Equity ha dado el salto a estas aguas inexploradas. Hablamos con el Presidente del Grupo, Robert Sechrist, sobre el viaje y las lecciones que se han aprendido en el camino.

Conoce a Robert.

Como introducción, ¿cómo te llevó tu carrera a los bienes raíces comerciales en la industria del cannabis?

Después de graduarme de la universidad, entré en las ventas médicas, donde desarrollé planes empresariales y recaudé capital para empresas en mi tiempo libre. Pronto después, lancé mi primera empresa, una empresa de deportes de acción, y después de hacerla crecer a 2,4 millones de dólares en ventas anuales y 30 empleados, la vendí. Lo que me di cuenta es que todo ese trabajo para hacer solo 2,4 millones de dólares en ventas con alrededor del 10% de beneficio bruto era una cantidad enorme de trabajo, y que necesitaba hacer tres cosas: transacciones más grandes, ciclo de ventas más corto y cobrar en el cierre. Fue entonces cuando entré en transacciones inmobiliarias. Los tratos internacionales fueron mi enfoque durante muchos años, hasta que mi mejor amigo y cofundador Dan y yo nos unimos para formar Pelorus en 2010. Hemos hecho más de 5.000 transacciones por más de 1.000 millones de dólares.

Casi todos se alejan de proporcionar financiamiento para la industria del cannabis legal. ¿Qué te inspiró a asumir este desafío?

Después de trabajar en el mundo de los préstamos durante décadas, Dan y yo vimos una oportunidad cuando nuestro congresista local, Dana Rohrabacher, aprobó la Enmienda Rohrabacher-Blumenauer en 2014. Nos dimos cuenta de que el cannabis era la clase de activos más grande recién creada para el préstamo en el país, y después de analizar el espacio durante un par de años, originamos nuestra primera transacción en 2016. Poco después, nos convertimos en el primer prestamista dedicado al sector. A menudo éramos los primeros en hacer muchas cosas en el préstamo, tanto en tipos de productos como en tipos de activos, así que esto fue algo que nos intrigó. También creemos en los muchos beneficios que el cannabis aporta a los EE. UU. y queríamos ser parte de ayudar a las personas a dejar los opiáceos. Así que teníamos un interés invertido en ese lado también.

Las regulaciones de zonificación locales son un dolor de cabeza para las municipalidades de todo el país en los estados con programas de cannabis regulados. Para los principiantes, la curva de aprendizaje es muy empinada y generalmente conduce a ordenanzas de zonificación complicadas. ¿Qué se puede hacer para mejorar la situación actual?

Esa es una pregunta muy complicada, y nosotros también luchamos con ella durante muchos años. Finalmente, contratamos a las mejores personas para construir nuestra propia base de datos propietaria. Ahora sabemos – en cada estado, condado, ciudad o cada una de estas zonas – qué tipos de licencias hay, quién es el propietario de las licencias, sus direcciones, quién es el propietario de las propiedades donde se encuentran, quiénes son los prestamistas, etc. Esta base de datos fue la primera de su tipo para entender el mercado desde múltiples perspectivas. Queríamos saber la capacidad actual para cualquier mercado, para diferentes tipos de licencias, y saber cuándo el mercado se acercaría a la saturación. Fuimos los primeros en descubrir que esto es sobre una clase de activos de 50.000 millones de dólares una vez que todas las propiedades estén construidas en todo el país, y que alrededor de 2.500 millones de dólares ya han sido prestados hoy.

Para las personas que tratan de figurarlo por sí mismas, quieren usar a un abogado. Estos son grandes dólares que se están invirtiendo en esto, y quieren usar especialistas. Nuestra base de datos es propietaria, y no la compartimos. Esa es una ventaja competitiva para trabajar con nosotros.

Con la cantidad de complejidad y la carga financiera inicial que se requiere para asegurar bienes raíces de cannabis, el campo de juego se inclina a favor de los operadores multistatales grandes. ¿Cómo pueden las empresas más pequeñas (operadores legados) superar este obstáculo?

Lo primero, debes tener experiencia para poder entrar en la industria, y eso comienza con entender cómo operar o cultivar cannabis. Iría a trabajar para una empresa primero para obtener mi comprensión de lo que está sucediendo. Es una industria tan complicada y matizada que sin saber cómo funciona, desde el cultivo, la extracción, las pruebas, la distribución, etc., vaya a aprender ese negocio. Eso no cuesta nada más que tiempo.

A continuación, cuando estés listo para ir por tu cuenta, utilice esos contactos que has construido con el tiempo en el sector y alquile una propiedad. No necesitas comprar una propiedad para empezar en la industria, lo que elimina una gran parte del capital que se requiere. La otra estrategia que sugeriría sería unirse a alguien que tenga más capital.

¿Cuál ha sido tu proyecto más grande hasta la fecha y cuál fue la lección que aprendiste al ejecutar este proyecto?

Hasta la fecha, hemos hecho 60 transacciones por alrededor de 333 millones de dólares, y alrededor de 25 de ellas ya han sido pagadas. Pensamos que todos los proyectos de nuestros prestatarios son increíbles. Hay algunas historias realmente increíbles, y todas tienen diferentes matices en esas historias.

Una de ellas es nuestra reciente anunciada consolidación de Harborside, Loudpack y Urbn Leaf. Creemos que esta marca en particular, con sus instalaciones y equipo de gestión que se ha reunido de las tres empresas, será uno de los operadores más fuertes del país, si no del mundo, aunque solo estén en California. California es el mercado más grande del mundo, con la mayoría de los usuarios bajo una sola normativa, y pensamos que esta es una transacción muy fuerte.

El año pasado, el Grupo Pelorus logró un crecimiento del 434% interanual. Dado los desafíos que la mayoría de las empresas enfrentaron el año pasado (período de pandemia), ¿qué factores puedes atribuir a este éxito?

Esta clase de activos es una que va a hacer menos mal en una recesión económica o inmobiliaria que los negocios tradicionales. Además, el sector del cannabis fue considerado un negocio esencial durante la pandemia. También tiene una cadena de suministro completamente separada de arriba a abajo. Tienen su propio cultivo, pruebas, fabricación, distribución y venta al por menor. Así que pudieron operar durante la pandemia sin tener el mismo nivel de problemas del lado operativo.

Además, el producto es algo que va a funcionar bien independientemente de la economía, porque es un precio de compra relativamente bajo, y la mayoría de las personas seguirán gastando pequeñas cantidades de dinero.

Debe haber algunas oportunidades de inversión en la financiación de bienes raíces de cannabis. ¿Verdad?

Operamos el REIT hipotecario privado más grande del sector. Tenemos más de un cuarto de mil millones de dólares en activos bajo gestión, y nuestro vehículo de inversión es privado, lo que significa que el precio de nuestras acciones nunca cambia. Eso significa que no hay volatilidad en el saldo de su inversión principal – lo que obtendrá cuando cancele su participación en nuestro fondo. Además, nuestra rentabilidad objetivo para nuestro fondo es una tasa de rendimiento interna del 15%. Hemos logrado eso cada año que hemos estado en operaciones completas, y acabamos de lograr un 15,8% para el último año.

Nuestra tesis es el enfoque conservador para invertir en la industria del cannabis. Tenemos una inversión con alto rendimiento, que genera flujo de caja, que está garantizada por bienes raíces, hace distribuciones mensuales con la ventaja fiscal. Ahorra el 20% en su tasa impositiva federal, y sus impuestos estatales solo se pagan en el estado en el que está domiciliado. Así que si ese es un estado sin impuestos, esa es una estructura fiscal extremadamente beneficiosa. Alrededor del 50% de nuestros inversores son de estados sin impuestos como Nevada, Texas y Florida.

Fue un honor poder hablar con Robert del Grupo Pelorus Equity.

Gracias por la gran entrevista y por todo el trabajo que has hecho para ayudar a avanzar en esta industria, los lectores que deseen aprender más pueden visitar Pelorus Equity Group.